Bratislav Janković Kontakt - 063 23 73 12

Procene Tržišne Vrednosti Nepokretnosti Za Potrebe Hipoteka

Pojam hipoteka označava zalog uz pribelešku u zemljišnoj knjizi na imovinu. U cilju pravne sigurnosti poverilaca, krediti i kamate se obezbeđuju hipotekom i zalogom na imovinu dužnika ili lica koje prihvata obaveze dužnika.
Zakonom su definisane sledeće nepokretnsti za koje je moguća hipoteka pa je potrebna tržišna hipotekarna vrednost za njih:

ZEMLjIŠTE– poljoprivredno, građevinsko, šumsko i šume
ZGRADE– stambene, poslovne, stambeno-poslovne, ekonomske …
POSEBNI DELOVI ZGRADE– stanovi, poslovne prostorije, garaže, garažna mesta …

Za navedene nepokretnosti, neophodne podatke o njima sadrži katastar nepokretnosti, kao javna knjiga, sa evidencijom o nepokretnostima i pravima nad njima. U njegovom listu nepokretnosti su sadržani podaci o zemljištu tj. naziv katastarske optštine, broj, oblik, površina, klasa, način korišćenja, opis; o zgradama i posebnim delovima zgrada kao i stanovima i poslovnim prostorijama tj. položaj, oblik, površina, način korišćenja, spratnost i sobnost, kao i o drugim građevinskim objektima i o pravima i nosiocima prava nad njima, teretima i ograničenjima.
Napomena: katastar i zemljišne knjige su uvedene u Austrougarskoj krajem 19 veka, a kasnije i u severnoj Srbiji. Pravna pravila su doneta Zakonom o zemljišnim knjigama 1930g. i Zakonom o tapijama kao ispravama o posedu u turskom pravu od 1274g., u 1931 godini.

Zakonom o planiranju i izgradnji je definisan pojam građevinskih objekata kao građevina koja predstavlja fizičku, tehničko-tehnološku celinu, sa svim instalacijama, postrojenjima i opremom. Zato procena objekta obuhvata izvedene radove građevinske, zanatske i instalaterske struke i postrojenja tj. opremu.

U praksi se neretko događa slučaj da je u izvodu iz zemljišne knjige upisana kuća sa adresom, koja je ranije srušena ili izmenjena a da tu promenu nije podneo vlasnik (to može samo on), pa se takav izvod nudi kao dokaz upisa novog, dograđenog ili rekonstruisanog objekta znatno veće površine. Iz ovoga sledi zaključak da nije tačna tvrdnja da je postojanje upisa u zemljišnu knjigu dovoljan dokaz legalnosti objekta. Izvedeni objekti se moraju uneti u plan katastra a ako su izgrađeni bez građevinske dozvole unosi se oznak N. Neophodno je pouzdano utvrditi šta je predmet procene, legalnost objekta ili dela objekta, i šta može biti predmet hipoteke jer je to najpre tehničko a zatim pravno pitanje.

Pri proceni tržišne vrednosti objekata za potrebe hipotekarnih pokrića najzastupljenija je uporedna metoda jer procena zemljišta i objekata imaju jedinstvenu vrednost obzirom da jedino u celini mogu biti u prometu a i stanovi su lako utrživi, a kod procene magacinskog i poslovnog prostora se koristi dohodovni metod jer se takvi prostori najčešće iznajmljuju. Cene se obrazuju na osnovu cena sličnih objekata a koje se mogu saznati iz javnih glasila, od agencija za promet nekretnina i na osnovu iskustva. Nalaz o proceni objekta treba da sadrži i sledeće podatke: katastarsku opštinu , broj zemljišno knjiškog uloška, br. katastarske parcele na kojoj se nalazi objekat, površinu katastarske parcele, naziv objekta, površinu pod objektom, godinu aktiviranja, spratnost kao i kratak opis objekta.

Zemljište u državnoj svojini, sa pravom korišćenja, ne može biti predmet procene.